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新兴商业打破格局 昆明北京路成商业地标代名词

更新时间:2013-7-11 0:47:09

很多年前,北京路以北的区域,一直被戏称为“睡城”。随着城市北进的推动,北京路,一路向北,区域建设轰轰烈烈,可谓从未间断。

无论是市中心区域以恒隆广场为代表商圈的崛起,火车北站附近以金格百货为主的高端百货购物商圈,北京路沿线以北区域人流聚集较多的北辰财富中心、中汇商业广场,或者是后起之秀欣都龙城、昆明广场等等,北京路沿线商业将为近百万人口提供优质、便利的一站式服务,同时,还将全面带动这个区域的商业、商务和生活。

开发商的抱团成长,交通网络的不断完善,加之呼啸而来的地铁生活,经历时代变迁的北京路,正在一路北进,酝酿着自己的商业新梦想。

■区域租售价格

在售商业较少以社区型商业为主

据记者走访获悉,目前,北京路沿线新建的项目多为城市综合体和景观楼盘。受地铁交通等利好因素影响,北京路新房价格与距离北京路的远近成正比,在售房源均价从7000-12000元/平方米不等,绝大部分业态为高层、超高层住宅。随着住宅的热卖,其周边商业和社区商铺也竞相成为购房投资者追捧的目标。但记者同时也发现,北京路沿线城市综合体项目中的在售商业项目较少,多数商业采取自持方式,诸如欣都龙城和昆明广场;而出售的商业项目多为社区型商业,诸如香缇坊、财富北街,均价普遍在1-3万元/平方米不等。

从北京路沿线的多个中介门店,记者了解到,这个区域的住宅普遍易于租售,成交率都比较高,特别是学校附近的房源。一般来说,位于北京路沿线超市、学校附近的住宅,租金收益较为可观。举个例子,位于北京路与北三环交叉口区域的房源,如果是80平方米的简装住宅,每个月租金收益至少在1200元/平方米左右。

相比住宅市场租售的火热,北京路沿线商业地产的招商就显得有些参差不齐。据业内人士透露,在北京路沿线以北的某新建综合体项目,商业业态租金堪比市中心,1楼商业租金甚至达到500元/平方米/月,楼上的餐饮租金也达到了150元/平方米/月,大有与市中心成熟商圈餐饮类商业租金看齐之势。与该项目相距不远的另一商业项目,一楼店铺租金大约为80-100元/平方米/月,但也许因为客流较少,这些店铺也频频易主,目前存活的商业业态大部分以餐饮为主。

■区域商业业态

超市、餐饮占多数缺乏品牌主力店

因为缺乏集中商业,北京路沿线以北区域曾几何时一直被戏称为“睡城”,直到以北辰财富中心为代表的商业项目的出现,北京路沿线以北区域才逐渐开始焕发生机。北辰财富中心商圈的出现,不仅改变了北京路沿线以北区域人居的生活方式,也大大提升了片区的生活品质。随后,北京路与霖雨路交会处,以中汇商业广场为代表的商业运营,打开了北京路沿线以北区域的第二个商业中心格局,区域汇集沃尔玛、麦当劳、KTV、美食餐饮,以及各色小店,进一步完善了北京路沿线以北区域居民的业余生活。

原邦利·嘉年华招商部经理廖健翔分析,北京路沿线成型的商圈,大多以邻里型购物为主,主力消费人群基本是来自半径1.5公里范围的社区。10多年的地产开发建设,使北京路已然成为各品牌商家竞相进驻的“黄金宝地”。从住宅楼下的家装小铺发展到吃喝玩乐俱全的各色商铺,从进城购物再到购在北辰财富中心、中汇商业广场等,如今这里的人气、消费能力已初步体现,商圈氛围也渐成气候。

目前,除新建的项目,北京路沿线商圈大致可划分为:火车北站附近以金格百货为代表的商圈,北辰大道与北京路交会处以北辰财富中心为代表的商圈,霖雨路与北京路交会处以中汇商业广场为代表的商圈等。其中,金格商圈多以高端消费和电器购买为主,北辰财富中心商圈多以电影和餐饮消费为主,中汇商业广场商圈则以超市为主、带火了周边餐饮业。

廖健翔认为,北京路相对稳定的商业是金格百货,不仅有大牌进驻,同时还有特定人群来此消费。此外,其他成型的商圈有诸如北辰财富中心、中汇商业广场商圈,但它们大多以超市、电影、餐饮为主打业态。国内知名的品牌主力店可谓寥寥无几。因此,大多数住在北京路沿线的市民,除了日常吃饭和超市采购外,购物还是要往市中心跑。

■区域商业地产

北京路成为商业地标代名词

官房、俊发、江东、万科、同德地产等昆明本土品牌房企、国内一线房企相继落户该片区,北京路,发展一路向北。如今,北京路交通和商业设施日渐完善,从前北京路北进的荒凉正被如今的繁华所覆盖。

伴随高楼大厦的拔地而起,北京路的楼盘开发可以用惊人来描述。北京路与东风路交会处的恒隆广场,北京路与白云路交会处的昆明广场,北京路与北辰大道交会处的北辰财富中心和欣都龙城,北京路与霖雨路交会处的中汇商业广场和邦利·嘉年华,似乎一夜之间,开发商的战旗插遍了整条北京路。楼盘周围被众多商业项目所包围,新兴的生活让越来越多的人进入北京路,并逐渐融入有滋有味的北京路生活。

北京路俨然成为商业地标的代名词。1999 年开业的嘉华广场,已经建成的俊发中心和186 财智中心,正在建设的恒隆广场和昆明广场……北京路一路向北,沿着这条轴线,可谓汇集了昆明当前最多的商业地标性建筑,而这些地产项目的高度和商业定位,也将为昆明商业的未来带来更多的可能和想象空间。

■看点:商家说法

一流品牌商家入驻填补区域业态空白

经过十余年的发展,北京路沿线的交通环境、居住环境得以明显改善,商业、商务配套也在不断加强。随着区域的商业愈加成熟,各大社区业主对其居住小区周边商业配套的依靠和要求也愈来愈高,北京路沿线商业也积聚了一大批稳定的消费群。于是,不少品牌商家看到机会,纷纷把目光聚焦在这里。

“有人气才能做得了生意,现在的北京路沿线人气越来越旺,这是我选择在这里开店的信心所在。”某品牌代理商施先生告诉记者。

不久前,与北京路相距不远的誉峰国际,就与悦榕集团悦椿酒店和居然之家两大品牌商家展开战略合作。而这次悦椿酒店和居然之家的签约,对北京路沿线的配套设施的完善和区域的发展都有着积极的促进作用。令人欣喜的是,据北部山水新区管委会相关负责人透露,红星美凯龙也将在北京路沿线以北区域安营扎寨。

未来,北京路将吸引越来越多一流的品牌商家进驻。千益丰副总经理赵翠辉就曾表示,悦榕集团悦椿酒店和居然之家等品牌商家的进驻,将为昆明酒店行业、为昆明的商业市场带来突破性发展,也将为昆明和来自五湖四海的客户带来更新的体验、更高的价值和更好的服务。同时,居然之家的入驻,将彻底填补北京路沿线以北区域没有一流品牌家居建材购物中心的空白,为近百万人口的北京路沿线以北区域提供优质便利的一站式服务,还将全面带动北京路沿线以北区域的商业商务和生活。

■未来突破口支招

社区商业:开发时需进行统一规划

纵观北京路沿线,除了已经成型的金格中心商圈、北辰财富中心商圈、中汇购物广场商圈等,其余路段的商圈多为社区商业。因为底商能给开发商带来高于住宅的利润,记者发现,这些底商以销售为主,大多都没有考虑过对业态进行规划。

交房以后,购买商铺的业主同样是以经济利益为主导,或经营或出租。而因为商业经营缺乏统一的规划和管理,常常会出现相邻的两个商铺经营方向大相径庭的现象。比如,一家是装修精致的餐馆,而一墙之隔的却是切割声不断的纱窗、门窗制作商店,由此将导致社区配套业态杂乱、或是重复率高等问题,整体的社区商业都可能会最终走向失败。

芒果智库研究员王詠雪认为,成功的社区商业应该具备合理的商业业态规划。“楼盘的定位特别是目标居住人群的定位,必将影响社区商业业态的规划。”王詠雪向记者表示,研究目标居住人群的生活习惯、潜在需求以及尺度感觉,以期对社区商业进行合理的规划配置,也是社区商业的重要基础。

“通常来说,较高的收入水平决定较高的消费水平,一般这部分人的消费结构比较多元,注重生活品质,对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对较高。相应的,收入水平较低决定了较低的消费水平,其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。”王詠雪补充道,这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和商业组合。

■未来辐射力猜想

山水新区繁衍新商圈

如今,北京路再次向北延伸,抵达松华坝,同时随着昆明地铁的即将竣工,北京路的辐射力将再度升级。正如1996年,北站隧道的打通,北京路得以一路向北,从最初的火车北站到北二环,从北三环到霖雨路,再到如今的沣源路、松华坝。

按照建设区域性国际城市的要求,“十二五”期间推进北部山水新区成为新昆明建设的一项重要任务。众所周知,北部山水新区的建设,不仅能将北京路的辐射范围再次扩大,同时还能给昆明向北再增一个出口,强力拉动北京路沿线以北区域的龙头街、羊肠片区的土地、房地产开发,并对昆明城市规模的扩展及城市交通网络的进一步完善产生深远影响。

正所谓城市发展的方向,就是投资的方向,政府的行政新中心,就是投资的重心。每一个政府新中心的建立,随之带来的便是板块价值的迅速提升,以及高密度的消费人群与完善的配套。依托的盘龙区政府新址即将全面建设成型的北部山水新区,在行政中心的引导下,北部山水新区必然将成为一个市政配套齐全、商务聚集辐射的城市中心。由此,北京路的商业经济格局将得以再次北拓,繁衍出又一个新兴商圈。

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