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地产股不跌就大涨?机构强推17股(附股)

更新时间:2011-5-14 15:32:13
  编者按:2011年5月1日,国家统计局公布了2011年1-4月全国房地产市场运行指标。4月住房保障财政支出166亿元,保障住宅投资环比持平。4月房地产开发投资额为4494亿元,环比下滑2.22%,其中住宅投资额为3244亿元,环比微升0.15%。我们认为,4月房地产开发投资的环比下滑,是房企对于资金链动态收紧预期的反应;同期住宅投资环比持平,我们认为最重要原因在于4月住房保障财政支出大幅上升,4月166亿元住房保障支出相当于1-3月(267亿元)的62%。
  
  页面导读:
  商品房成交有望回升地产股看好预期增强
  两地产股涨停背后机构大肆出货
  房地产股:压力中渐现结构性机会
  房地产行业:最新全国房地产运行数据点评
  房地产业:政策继续施压可能性大为减少
  全国房地产市场月度追踪荐5股

  商品房成交有望回升地产股看好预期增强
  房地产行业:1-4月全国房地产市场运行数据点评
  1-4月房地产市场运行点评:销售回落资金趋紧
  销售竣工比持续上升,商品房供给有下滑可能。4月商品房销售竣工比为1.69,已连续3个月实现环比上升,即由1-2月的1.17上升到1.69。结合4月施工面积环比下滑30.22%,新开工面积环比下滑18.11%,若销售受限、资金趋紧持续,商品房供给将有下滑可能,进而缩量压价的目标将受挫。
  商品房成交的结构性变化,带来销售均价的环比下滑。4月全国商品房销售均价为4033元,较3月的6221元,下滑了27.01%。我们认为,其中最主要原因在于中低价位商品房成交比重上升。一是地方政府商品房预售许可管理,使得中低价位商品房供应比重加大且市中心供应量和成交量极小,如深圳、广州、上海等一线城市商品房均价都出现过明显下滑;二是当前商品房成交主力是刚性需求,刚性需求相对较低的购买力正好与供应增加的中低价位商品房相匹配。
  开发商资金链还未到紧绷时刻,外资增加明显。从静态看,4月房地产开发资金合计与房地产开发投资额之比为1.4,尽管较3月有下滑,但也处于2010年平均水平,未到紧绷时刻;且在房企减少投资等节流措施下,我们预计行业资金明显恶化最早要到四季度。4月利用外资达78亿元,同比增107.34%,环比增34.48%,充分显示了在息差、汇差扩大背景下的热钱的加法,聪明资金在抄底中国房地产的可能性很大。
  维持行业买入评级。保障房建设任务平衡地方房价控制目标,使房价稳中有升预期在5、6月份日趋明朗,商品房成交量有望稳步回升,推动房地产板块估值修复行情;宏观经济增长目标平衡物价控制目标,使得从紧货币政策有望在三季度趋稳,结合热钱流入,进而板块趋势上扬行情值得期待。推荐宁波富达(600724)、黑牡丹(600510)、凤凰股份(600716)、荣盛发展(002146)和滨江集团(002244).
  两地产股涨停背后机构大肆出货
  连日来,地产板块虽没有集体行动,但在涨幅榜前列每天都可见到这一板块的个股,比如昨日的广宇发展(000537,收盘价9.47元)和信达地产(600657,收盘价7.18元)。不过值得注意的是,盘后龙虎榜显示,在游资疯狂买入的同时,机构资金却在大肆出货,这一现象让投资者心悸,难道地产股的异动,只是又一次的昙花一现吗?
  机构卖出两地产股
  龙虎榜显示,昨日将广宇发展推上涨停的正是游资。其中,中信建投北京市马家堡西路营业部买入最多,买入金额为1688.84万元,排在买2、买3的天津北京游资动用的真金白银也在800万元以上,甚至还有一家买入金额为812.75万元的机构捧场,在众多资金的合力推动下,广宇发展完全不管大盘的下挫,于上午收盘前直逼涨停板,最终以9.99%这种纯金标号般的涨幅成为昨日地产板块的领头羊。
  需要注意的是,在该股卖出席位中却有4家机构的身影,卖出金额分别为1100.85万元、886.39万元、756.2万元和484.5万元,同时卖出的还有第一创业北京平安大街营业部,卖出金额为672.69万元。从上述数据来推算,对于广宇发展,机构资金呈现净流出状态,难道机构对此股后继走势并不看好?
  另一个案例是昨日地产股的二号人物信达地产。作为王亚伟的重仓股,昨日该股在龙虎榜上同样遭遇了如广宇发展般的境况。龙虎榜显示,昨日买进该股的全部都是游资,其中华西证券深圳民田路营业部买入最多,达6436.3万元,买2、买3的游资动用的金额也不遑多让,均超过4000万元。虽然游资吆喝叫嚣着买入,但机构却选择了即时套现,卖2位置的机构套现金额为1484.13万元,卖1的银河证券上海东大名路外滩营业部的套现金额为2879.68万元。




  启明星辰套住游资
  从2010年12月29日便停牌的启明星辰(002439,收盘价41.27元),在经历了5个多月的漫长等待后,昨日终于迎来了2011年的首个交易日。但该股最终跌幅为3.01%,全天振幅到14.34%,成交量483.48万股,成交额2.11亿元,在K线图上留下了一根长长的实体阴线。先前窃喜的持有者得到的不是真金白银,而是小李飞刀。
  到底是谁制造了如此无情的杯具?龙虎榜显示,机构正是背后的罪魁祸首。在该股卖出席位上,有4家机构争先恐后派发筹码,卖出金额分别为2330万元、2162.99万元、1338.21万元、1318.68万元。
  有意思的是,该股的买入前两位也是机构席位,分别买入了1025.2万元和828.6万元,而买3席位的营业部,还是颇有名气的敢死队成员五矿证券深圳金田路营业部,买入金额为824.82万元。业内人士指出,机构多半是先以买入进行佯攻,吸引游资的跟进,待游资资金进场后便巨单抛买。股市如战场,虽然佯攻也会有所损失,但更利于大部队的出逃。





  机构大单买入两新股
  12日龙虎榜新宠一个是千山药机(300216,收盘价35.45元),另一个是电科院(300215,收盘价80元)。这两只新股在5月11日上市首日便因受机构的青睐而出名。
  龙虎榜显示,在5月11日,4家机构合计买入千山药机4447.38万元,相当于135.84万股的筹码,而在昨日(5月12日)机构再接再厉,又分别买入3512.4万元和349.66万元,合计金额3862.06万元,相当于再纳入109.69万股的筹码。有了机构的背后撑腰,千山药机也是同一批上市新股中表现最好的。
  机构对另一只新股电科院的青睐也跃然榜上。在5月11日当天,买1的机构以2149.73万元的买入金额带领一众游资托住了这只中签率高达18.7%的个股发行价,昨日(5月12日)机构再现友情赞助,买入金额为3861.57万元。当日78.62元的最低价依然高过76元的发行价。



  房地产股压力中渐现结构性机会
  昨日A股市场盘中一度震荡,但尾盘出现了跳水的走势。不过,盘面显示出地产股依然相对活跃,广宇发展、信达地产等地产股明显活跃。那么,如何看待地产股在当前市场的走势呢?
  行业数据仍有亮点
  从目前行业数据来看,压力是清晰的,因为销售渐趋萎缩。4月当月全国
  商品房销售面积7255万平米,销售面积同比下降9.9%,较上个月15.8%的增速明显下降,销售额3926亿元。其中,4月商品住宅销售面积6496万平米,同比下10.4%。而且,统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月份21%的降幅继续扩大。一线城市4月同比平均降幅约为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。
  但是,压力中也浮现了两大亮点。一是因为三、四线城市的销售情况渐趋乐观。由于一、二线城市主要有限购令出台,所以,销售势头明显下滑。但三、四线城市,尤其是一些中心区域的县一级城镇则出现了明显的旺销的态势。
  二是因为房地产投资力度仍然乐观。4月全国商品房开发投资额4494亿元,同比增长34.6%,投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,从2002年以来的历史来看,目前超过34%的投资增速也在高位,这说明了当前房地产开发商对未来一段时间的房地产市场依然持有一定的乐观预期,这也有望给A股市场的地产股带来一定的投资机会。
  浮现两大结构性投资机会
  与此同时,部分区域性房地产市场活跃的市场基础也依然存在,一是区域性开发政策的逐步落实,将催生当地区域的房地产市场的刚性需求,比如说近期宁波板块的崛起,主要是与国家对海洋经济开发新政策的乐观预期,因为在此背景下,不排除宁波、舟山等区域获得新的优惠政策,进而进一步抬升其城市在区域中的地位,从而赋予房地产市场的活跃能量。
  二是高铁铁路网以及城际铁路等基础交通设施的完善化,也将使得那些卫星城市的房地产市场出现结构性的机会。目前高铁铁路网的完善对长三角、环渤海以及武汉等为代表的区域性城市圈赋予了新的发展机会,此时,围绕大城市周边的卫星城市的房地产市场必然会面临着新的涨升契机。与此同时,城市轨道交通的完善,也会对郊区以及一些虽偏远但自然环境较佳的楼盘产生积极的销售刺激作用,从而意味着拥有这些楼盘的上市公司,可能会获得超额的投资机会。
  短线投资须关注两要素
  当然,就整体来说,房地产市场的长期趋势压力是存在的,不仅仅在于人口红利减少的预期,而且在于产业结构调整的国家产业政策导向,所以,对于整个房地产股来说,需要低配置,尤其是对全国性房地产龙头品种,予以谨慎,毕竟前文提及的一些结构性机会,对于这些地产龙头来说,业绩敏感度并不大。这些地产龙头股的业绩主要来源于大城市,所以,未来的业绩增速放缓是一个大概率事件。
  但对于部分区域性投资机会的地产股来说,一方面是由于前文提及的三、四线城市或者卫星城市的地产项目销售前景依然乐观,故短线投资机会依然存在。另一方面则是因为此类个股存在着一定高预收账款以及拥有低价等诸多题材复合性机会,所以,此类个股的短线机会是存在的。
  也就是说,在把握地产股的结构性机会过程中,要注意两个要素,一是低价,二是房地产项目要位于卫星城市或者三、四线城市,故荣盛发展、信达地产、广宇发展、京投置业等品种可适当跟踪。



  房地产行业:最新全国房地产运行数据点评
  4月当月全国商品房销售面积7,255万平米,销售面积同比下降9.9%,较上个月15.8%的增速明显下降,销售额3,926亿元。其中,4月商品住宅销售面积6,496万平米,同比下降10.4%。1-4月商品房累计销售面积2.49亿平米,同比增幅6.3%。
  统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月份21%的降幅继续扩大。一线城市4月同比平均降幅约为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。一二线城市销售同比明显下降,而无限购政策的三、四线城市销售情况好于一二线城市,全国整体同比降幅为10.4%。统计的7个主要城市的平均库存连续两个月回升,4月份升幅较为明显,调控后主要城市的去化速度继续放缓。
  4月全国商品房新开工面积1.70亿平米,同比增长26.9%,增幅较上个月上升7.4个百分点。1-4月累计新开工5.68亿平米,同比上升24.4%,增幅比1-3月上升1个百分点。可能由于保障性住房开工量的增加以及三四线城市新开工的增长,全国新开工增速仍小幅回升,考虑到去年全年新开工增速较高,年初至今累计25%以上的增速仍然不低。
  4月全国商品房开发投资额4,494亿元,同比增长34.6%,投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,从2002年以来的历史来看,目前超过34%的投资增速也在高位,如果销量持续低迷,开工与投资增速将有下滑的风险。
  开发企业资金来源增速回落。1-4月房地产开发企业资金来源2.54万亿,同比增长17.4%,较上个月回落1.2%个百分比。其中贷款资金增幅为5.4%,增幅低位企稳;自有资金来源同比增幅27.4%,与前一个月持平;由于销售额的下滑,3月份其他资金来源增幅为14.8%,增幅下降了3.9%个百分点。
  销售下降而投资依然在高位,普遍担忧政策和加息的累积效应、以及供给增加导致行业下行,制约了板块的估值。同时,个股的估值接近了历史低位,反映了部分下滑的预期,有一定的安全边际,维持行业的推荐评级。仍然推荐财务稳健的万科,以及近期回款相对较好、谨慎投资的保利地产。



  房地产业:政策继续施压可能性大为减少
  投资要点:
  2011年1-4月,全国房地产开发投资同比增长34.3%,增幅比上月提高了0.2个百分点。房地产开发投资增速似乎已经在高位企稳。我们认为,由于保障房投资加快,可能会使全年房地产开发投资增速略高于我们预计的水平,预计会在30%左右或略高。
  1-4月,全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长34.3%,增幅较上月下降0.9个百分点;房屋新开工面积同比增长24.4%,增幅较上月上升1个百分点;房屋竣工面积增长14%,增幅较上月下降了1.4个百分点。全国房屋新开工面积在连续下行后首次出现企稳态势,我们预计房地产新开工面积增速仍有下探空间。
  商品房的成交量增速在4月份出现了大幅下跌,显示出房地产新政终于开始发挥效果。但同时全国的平均房价依然表现坚挺。基于商品房销售增速已经明显下行,我们认为上半年再度出台新的调控政策的可能性已经大幅降低。
  4月份,全国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为103.19,比3月份提高0.21点,比去年同期下降2.47点。
  我们认为在严厉的宏观调控政策影响下,房地产市场持续景气上行的可能不大,国房景气指数在短暂反弹后会继续探底下行。
  近期在严厉的政策调控压力和持续性之下,政策调控效果终于开始有所显现。上半年再度出台新的调控政策的可能性已经大为减少。
  总体上,由于房地产市场的成交量已经开始受到新政的影响,政策继续施压的可能性大为减少,但市场的关注点也会由政策转移的到市场的变动上来,在市场走势尚未明朗的情况下,我们认为目前依然不是大幅投资地产股的最有利时机,我们依然维持对房地产行业同步大势的投资评级。



  全国房地产市场月度追踪荐5股
  2011年4月份商品房销售面积同比下降10%,销售均价同比下降2%.
  2011年4月份全国商品房销售面积为7,300万平方米,环比下降24%,同比下降10%。4月份商品房销售均价为人民币5,411元/平方米,环比上涨5%,同比下降2%,4月份商品房销售额为人民币3,930亿元,环比下降20%,同比下降12%。
  今年截至4月底,商品房销售面积为2.49亿平方米,同比增长6%,而今年1-3月份同比增幅为15%。同时,今年前4个月销售均价为人民币5,654元/平方米,同比上升7%。1-4月房地产销售额为人民币14,080亿元,同比上升13%。
  4月份房地产开发投资和房屋新开工面积增速放缓.
  4月份全国完成房地产开发投资人民币4,490亿元,同比上升35%(3月份同比增幅为33%),环比下降2%。4月份新开工面积同比增长27%至1.7亿平方米(3月份同比增幅为19%),环比下降18%。2011年至今,房地产开发投资、房屋新开工面积和施工面积分别同比增长34%、24%和33%。
  土地购置规模下滑,价格同比持平.
  我们对20个主要城市土地购置活动的监控显示,4月份全国土地购置总面积环比增长5%,同比下降49%,1-4月份土地购置总面积同比下降31%至7,300万平方米。同时,4月份土地成交均价为人民币2,317元/平方米,同比持平。4月土地成交溢价较3月份10%的水平小幅上升了7个基点。
  开发商公布4月份销售均价与3月份基本持平.
  我们研究范围内有9家开发商公布了4月份销售数据。销售面积环比下降4%,同比下降17%;销售额环比持平,同比下降7%;销售均价环比上涨5%,同比上涨11%。
  交易建议.
  我们的买入建议为:万科A(000002)、首开股份(600376)、金地集团(600383)、保利地产(600048)和万科B(200002)。我们的卖出建议为:华侨城以及中国国贸(600007)。主要下行风险:政府政策意外收紧、宏观经济硬着陆。主要上行风险:房地产销售面积增长好于预期、潜在并购。



  房地产行业:1-4月全国房地产市场运行数据点评
  事件
  5月11日,国家统计局公布2011年1-4月全国房地产市场运行数据。其中投资和新开工数据符合预期,销售面积环比开始明显下滑。
  评论
  投资和新开工符合预期:1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长了34.4%和24.4%,符合预期。目前销售虽然出现明显萎缩,但是投资未出现明显回落的原因是投资存在惯性。因为投资是由施工和新开工两部分项目的投资组成,已新开工项目占比较高,且开工后即存在投资惯性。
  10年底的施工面积达到了40.6亿平方米,开发商一般不会轻易停止这部分项目的投资。因为在建施工项目如果不继续追加投资会存在两种情况,一是已预售但未竣工项目停工会导致开发商延迟交房而支付违约金;二是未预售项目的停工会导致无法达到预售条件从而永远不能实现销售回款。所以只要开发商资金链不断,就会继续追加投资,导致目前投资额仍处于较高水平。
  投资的另一构成因素,即新开工面积由于开发商调整计划和统计的滞后,也实现了24.4%的增速。市场之前担心新开工会负增长或累积增速出现快速回落,但目前的新开工增速显然与前期市场预期存在差异,因为开发商对新开工的准备一般在三个月前做出,春节前出台了新一轮严厉调控政策,开发商调整之前的新开工计划余地不大,并且新开工面积的报批至反映到统计数据中也会存一定的时滞,所以目前新开工面积增速仍处于较高水平,但未来随开发商开始根据市场销售进一步下调新开工计划,其增速也将逐步回落。
  综合考虑未来商品房新开工的下滑和保障房的增长,我们维持前期对全年房地产投资增速实现24.8%和新开工完成11%增速的判断。
  商品房销售面积回落迅速。1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长6.3%和13.3%,销售面积累积增速回落了8.6个百分点,4月单月的销售面积同比下降了10%。4月销售明显回落一是因为政策的落实抑制了需求,二是开发商也普遍存在延迟推盘的情况,造成这种现象的原因是目前部分高端产品领取预售许可证的难度较大,而开发商目前对中低端产品的信心也并不足,会延长蓄客时间来保证一定水平的去化率。考虑去年5月份销售受调控影响而萎缩明显,我们预计今年1-5月份销售面积的累积增速相比前四月会有所回升。对全年销售面积我们仍维持前期同比持平或微降的判断。
  银行加速收紧企业信贷。1-4月房地产开发资金来源增长17.4%,这一增速回落速度超过了08年同期水平,08年同期企业资金来源增长了26%。而资金来源中银行贷款也仅实现5.4%的增速,而在08年四季度,这一指标才下降至6%之下,说明今年银行对地产企业的主动收紧信贷的程度是空前的。如果目前政策能够很好落实并坚持,开发商主动调价而促销的局面可能会在三季度出现。
  投资建议
  我们维持目前是估值底部,建议增加配置而等待反弹的策略。推荐三类公司:一是抗风险能力较强的一线龙头,包括保利地产、万科、金地集团、招商地产(000024);二是实力较强的区域龙头,推荐南通科技(600862)和宁波富达(600724);三是具有优质项目的重估折价率较高的华业地产和冠城大通(600067)。



  1-4月房地产市场运行点评:销售回落资金趋紧
  2011年全国1-4月房地产市场运行点评:销售回落,资金趋紧
  研究结论
  1-4月房地产投资增速34%,我们维持预计全年投资增速将达到25%的判断。1-4月房地产投资增速34.3%,较1-3月上升0.2个百分点;住宅投资增速38.9%,较1-3月上升1.2个百分点。由于2季度开始房地产投资额基数将明显变大,按照目前市场销售状况,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资预计将大幅增长,故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%,保障房投资增长39%,11年房地产投资增速可达到25%。
  1-4月房屋新开工面积增速24.4%,新开工增速连续9个月回落后小幅上升。1-4月新开工面积增速24.4%,较1-3月上升1个百分点,其中住宅新开工面积增速21.2%,较1-3月上升1.6个百分点。
  1-4月全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑,4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一二线重点城市4月成交量较3月变化不大,则可推断,三、四线城市成交量下降明显。1-4月商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%,较1-3月下降8.6和14个百分点;1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%,较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%,住宅降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平米和5309元/平米,同比分别上涨6.5%和4.9%。
  
  房地产资金面不容乐观。1-4月房地产资金来源增速17.4%,较1-3月增速下降1.2个百分点,且增速连续8个月低于房地产投资增速,说明资金正被逐渐消耗。资金来源中的国内贷款1-4月增速仅5.4%,占比18.9%,增速与占比均在历史低位。1-4月个人按揭贷款增速-6.8%,增速连续3个月为负。开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负显示收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著,如果房地产信托等自筹资金方式再受限,未来资金链堪忧。
  地产股投资策略:警惕若三四线城市销售也陷入低迷对全国房地产投资的负面影响。目前来看,销售减速、资金已趋紧,房价必将得到明显控制。我们认为目前地产股股价已经反映了房价下跌、销售下滑、资金链收紧等悲观预期,目前可以考虑逐步加大地产股配置,继续推荐买入龙头股万科、保利、金地;区域股荣盛发展(002146)、首开、苏宁环球(000718)、中南建设(000961)、华业地产(600240)等;商业地产股金融街。


 
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